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被称为深圳后花园的东莞,一直是当地房地产企业布局中的重要城镇,也是外国房地产企业进入大湾区的首选城市之一。

根据最近发布的62个城市二手房冰山指数排名(第157位),6月第一周,东莞二手房首次超过深圳,居中国第一。

东莞市住房和城乡建设局表示,根据网上交易数据,东莞新建商品房和二手房的交易价格近三个月略有波动,但总体稳定。目前,东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。

《全国商报》记者注意到,或许是为了稳定地价和房价,今年1月至5月,东莞推高土地的步伐明显加快,供需也达到了五年来的最高纪录。然而,东莞房地产企业的征地热情也相当高,品牌房地产企业在东莞四处打拼,地价超过20%的地块频频出现。同时,东莞东坑、沙田、厚街和大朗的底价记录也被打破。

深圳“后花园”东莞土拍持续火热:6月将拍12宗地 起价超190亿元

高溢价地块很常见

6月3日,经过71轮招标,深圳市卓越住宅有限公司以17.1亿元的价格在东莞厚街获得了一个商住两用场所。保险费率高达85.85%,底价为13,842元/平方米。扣除分配后,销售底价约为16,992元/平方米。

这一销售底价创下了凯撒今年3月设定的东莞厚街底价新纪录,成为厚街最贵的地块。与凯撒12,614元/平方米的销售底价相比,优惠价16,992元/平方米的销售底价上涨了约34.7%。

6月2日,时代中国以11.06亿元的总价、10573元/平方米的底价和35.55%的溢价赢得了汤种斗池州的一处商住用地。

5月29日,深圳宏发集团以3.362亿元的价格,以24%的溢价,在东莞东坑获得1.5万平方米的商住用地。保利去年创下了新的纪录,销售底价约为10,387元/平方米,成为东坑最贵的土地。

5月19日,世茂创下东莞沙田最贵地块的新纪录,并以14.84亿元的总价和13022元/平方米的销售底价赢得东莞沙田镇的地块,溢价约为20.26%。

值得一提的是,世茂赢得的地块旁边是沙田原价纪录保持者融创云溪湾(平均售价约为19000 ~ 23000元/平方米),与广州南沙保税区隔着一座桥。

4月23日,经过88轮激烈的竞标,阳光城以17.05亿元的价格,以每平方米20907元的销售底价,在东莞大朗镇赢得了一处商住用地,创下大朗地区最高底价的新纪录。

据合肥研究院统计,今年1-5月,东莞市政府的土地推进步伐明显加快,其中15个商住用地挂牌,面积约70.8万平方米;共有12笔交易,交易面积约为59.8万平方米,供求达到了过去五年的最高纪录。5月份,商业和住宅用地供应继续增加,有5个上市公司,约24.5万平方米;5笔交易,约22.1万平方米;营业额约为58亿元,为去年同期第二高。

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由于今年东莞出售的土地实行限价+最终报价的招标规则,不存在去年5月房企提前锁定土地的情况,且地价特别高。

东莞合肥研究院高级分析师李兴旺在接受《商业日报》采访时表示,与2019年相比,今年东莞土地市场的整体表现相对合理。但是,就单个地块而言,如果地价已经很高,也会给后续的房屋开发和销售企业带来很大的挑战。

热土拍卖背后的供需紧张

夹在广州和深圳之间的东莞,一直被房企视为进入广深市场的捷径之一,也是两地之间的低价位,土地一直备受追捧。

受疫情影响,各地的土地供应计划进度有所延迟。与5月份的5个商住用地供应量相比,东莞6月份的商住用地供应量达到12个。据嘉里统计,这12块地的起拍价总计超过190亿元。

据李兴旺分析,东莞作为大湾区9+2城市群第二梯队的重要城市之一,其房价与广深相比仍处于低迷状态,同时也吸引了全国品牌开发商。为了增加商品房的有效供给,稳定整体房价,在整体土地供给有限的情况下,东莞也在增加土地供给。6月份的土地市场应该会在5月份继续火爆。

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东莞中原战略研究中心指出,近两个月来,土地拍卖市场火爆,地王频频出现,房价上涨的预期也推动了商品房交易。今年5月,东莞的住宅网上签约交易量约为52万平方米,同比增长18%,同比增长13%。交易量增长了三倍,并在最近四年的同一时期达到新高。

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与此同时,商品房的供应面并没有同时上升。根据东莞中原战略研究中心的监测数据,5月份东莞新住宅供应量有所下降,供应量约为33万平方米,较上月下降13%,同比基本持平。

东莞中原研究部主任车德瑞对《商业日报》表示,除了土地市场的供需关系紧张之外,东莞商品房的短缺也是导致土地市场火爆的因素之一。在一些城镇和街道,供应严重短缺,开发商也看到了供应短缺的机会。然而,最近东莞的一些房地产企业仍相当积极地征地。

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根据东莞中原战略研究中心的监测数据,截至5月31日,东莞共有住宅库存29316套,库存面积继续下降至374万平方米,同比下降6%,同比下降24%。库存继续下降,并在2017年回到低水平。从过去一年的消化率来看,5月底住宅存量的消化周期为8.5个月。

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主要原因是市场需求供不应求,除今年2月外,已连续12个月供不应求。市场差异也很明显。中心城区和水乡地区的存量不足40万平方米,东南深水区的最大住宅存量为123万平方米,占全市的33%。东南深层住宅存量消化周期缩短至14个月。

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此外,记者梳理后发现,今年东莞出售的部分高价地块被退回到了熔炉中,而退回土地出让条件的降低也降低了房屋企业变相获得土地的门槛。今年3月,凯撒在东莞厚街赢得了7万平方米的商业和住宅区,销售底价约为12614元/平方米。

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然而,当这块土地在去年9月出售时,它被拍卖了。今年重新上市后,起始地价下降约4.17亿元,起始底价下降约2000元/平方米,拆迁安置工程建筑面积也从19814平方米下降至9907平方米。

世茂在沙田赢得的最昂贵的地块也是如此,该地块在2018年10月上市出售时被终止,因为该房产公司没有报价。重新上市后,该地块的容积率由2018年的1.8调整为2.5。虽然起拍价提高了2亿元,但取消了1440平方米的幼儿园需求。

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来源:新浪直播网

标题:深圳“后花园”东莞土拍持续火热:6月将拍12宗地 起价超190亿元

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