管清友：房地产可能还有白银二十年

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2019年1月6日，金融研究所所长关庆友博士应邀出席中国房地产业领导人年会，会议主题为“让大国的生活更美好——纪念中国工商会建馆20周年”。

本次论坛由《中国房地产报》、中国房地产网、中国住宅智库和中国住宅交易会组委会联合举办。凤凰地产战略合作，纪念改革开放40周年的伟大发展历程和中国房地产业从改革开放开始的辉煌历程。关博士还与现场嘉宾分享了他的精彩观点。

在这次论坛上，金融研究所所长兼首席经济学家关庆友表示，要实现房地产业的快速发展，必须解放思想，强化市场，放松管制，改善供给。

“改革开放40年来，政策不断出台，总体趋势是市场化。在过去的40年里，中国的许多产业已经从短缺发展到平衡再到过剩。40年后，所有行业都出现了严重的盈余，但只有房地产没有盈余，而且处于总体平衡状态。”关庆友说道。

中国房地产“牛市”的根源是供求失衡，尤其是供给层面的结构性失衡，这是房地产经历20 -30年大牛市的重要基础，与我国土地制度有关。关庆友认为，预期房价决定当前地价，当前地价决定未来房价。从地价趋势来看，这是一个振荡上升的趋势，与房价的总体趋势是一致的。我们不得不承认，土地财政是中国20年经济增长的引擎。

从长远来看，中国房地产业仍有很大的潜力和机遇，但不可否认的是，短期内将面临巨大的压力。未来，房地产行业将进入一个日益集中、杠杆率不断下降、房地产企业向一体化经营转变的趋势。

“有人说现在是白银十年。我想可能有二十年的白银。”关庆友说道。

首先，经过40年房地产业的快速发展，供求关系已经普遍进入平衡状态。

其次，空人均住房改善空间仍然很大。从人均住房水平来看，中国人均住房面积不足26平方米，远远低于发达经济体的水平。我们的房屋平均寿命是30年，而英国和美国等发达经济体的平均寿命是80-100年，这意味着我们过去建造的许多房屋将在10年后被拆除和重建。考虑到人均居住面积和住房结构的巨大差异，房地产业的发展是非常大的。

最后，需求已经进入高平台时期，人口拐点对这个市场影响最大。我们的城市化还没有完成。实际城市化率仅为42%，名义城市化率仅为58%。

关庆友指出，未来仍有机遇，但房地产业将会“再造”，将会出现从总量扩张到存量优化的结构分化，从起落到起落的区域分化，从规模扩张到质量导向型住宅企业的分化。

“虽然我们看到房地产企业在短期内经常会遇到现金流和监管的压力，但过去的经验证明，金融跟不上盖房子，拍电影跟不上盖房子。作为一个超过十万亿元的企业，我们应该鼓励自己。像中国房地产业这样的行业，没有哪一个能持续这么久，而且会持续更长时间。”关庆友说道。

来源：新浪直播网