2019年房产市场大盘点：房企压力山大 洗牌加速

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2019年的最后一天，上海的气温骤降至冰点，但上海新京安体育中心却热气腾腾。

“每年的这个时候我都在受苦，我将永远被打败。”预测总是不准确的。”

场外，来自全国各地的5000多名听众参加了会议，而现场则是当天的演讲“主咖啡”，宜居企业集团首席执行官丁祖昱。在这个题为《拥抱未来》的新年演讲中，丁祖昱用了近四个小时发布了2019年楼市观察报告。

显然，“被打耳光”的准备工作已经完成。作为房地产界的明星经理人和趋势ip，丁祖昱的判断每年都会在业内引起广泛的讨论。这一次，他第一次重温了“2019年房地产市场十大预测”。总的来说，“一个半错误，八个半错误，这仍然是一个合格的分数。”

错了一个半，我能说什么？2019年初，丁祖昱预测行业规模将下降10%，至13万亿元，但事实上，当年的数据反而有所上升。所以他总结道，“这个预测是错误的。”

有趣的是，丁祖昱给出了他的一个预测“半错半错”。

“当时，我认为海南的限制不会永远持续下去，所以我认为海南的政策会放松，市场会好转。今年10月，海南的政策进行了相应的调整。由于发布较晚，海南市场仍处于复苏过程中，所以我打了一半又一半的错。”丁祖昱解释道。

在过去的2019年，房地产行业承受着巨大的压力。

在寒冷的冬天，丁祖昱为今年的房地产市场做了一个年度汉字:“困难”。

2019年是哪一年？融资投资更困难，买房卖房更困难，公司政府更困难，长期租房更困难，做生意更困难...但就宏观数据而言，丁祖昱预测2019年行业销售额将超过16万亿，同比增长约7%；新开工面积达到22亿平方米，同比增长8%；开发投资达到13万亿元，同比增长10%。

“从这三个数据中，我们可以看出，2019年房地产宏观数据依然繁荣。”丁祖昱说。宏观数据的繁荣与行业本身的压力形成鲜明对比。从行业压力来看，前50名房地产企业的整体增长率从65%下降到16%，前100名房地产企业的增长率甚至更低。丁祖昱表示，前50家住房企业增长率的变化是该行业面临巨大压力的一个信号。

“尽管我们今年(2019年)对空进行了调整，但从货币市场和房地产信贷的角度来看，每个人仍然感到寒冷。”丁祖昱说。

至于未来十年，丁祖昱的核心观点是“房地产是中国最大的制造业”。在他看来，房地产与制造业具有相同的特征，尤其是在房地产投资的属性逐渐弱化、消费的属性逐渐增强之后，这意味着房地产作为制造业的特征将会越来越明显。

他认为，未来十年中国商品房总量将达到150万亿元。

二手房市场“压力很大”

当丁祖昱完成“2020年深圳房价不会上涨”的预测时，会上有些人笑了。直到一天结束，仍然有许多带着又宽又深口音的听众在寒风中散步时争论不休。为什么？他们似乎不相信这个断言。

回顾过去的一年，从2019年2月《粤港澳大湾区规划纲要》的颁布，到8月深圳试点示范区的出台，再到11月6日，香港居民在大湾区购房免于提交信息文件，享受与本地居民同等的购房待遇，再到11月11日，深圳调整了非普通住房标准，这些都成为深圳楼市“涨价”的刺激因素。

丁祖昱表示，从市场角度来看，深圳的房价并不低，许多房地产价格在2019年上涨后需要消化这个周期。此外，深圳政府不会让深圳房价继续上涨，并将采取措施稳定房价。

"数据显示，深圳房价真的只有2%的同比涨幅吗？"丁祖昱问，但没有直接回答。至少他现在看到的是“深圳的房价在上涨，二手房和一手房有很大的区别。”

在他看来，无论是深圳还是上海，这两个城市的平均房价都已经超过了5万元/平方米，并进入了五前缀时代。从增长名单来看，长江三角洲占了一半的城市。有很多因素，比如注册的自由化，这导致了一些城市房价的反弹。

就全国而言，根据嘉里的研究数据，重庆是各城市二手房交易量最高的城市，但与去年相比略有下降，上海的成交量最高，与去年相比上升了20%。在营业额增长方面，厦门和北京的营业额增长超过60%。

有趣的是，经过2016年的限价令后，二手房的价格明显低于二手房。在对全国22个重点城市的新开工项目进行全面调查后，丁祖昱发现，2019年，一手和二手房的价格越来越低。“22个城市只有202个上下颠倒的项目，平均不到10个城市。”

二手房，丁祖昱的断言是“价格是不能涨的”。从二手交易情况看，今年的交易周期明显延长。广州有一个超过100天的交易周期，只要二手房挂在深圳，交易就可以完成。从价格角度来看，它基本上跌得多，涨得少。“今年的二手房价格压力相对较大，这是交易量换来的价格。”

据嘉里统计，位于二手房市场核心的15个城市的成交量接近1.3亿平方米，总成交量近3.5万亿元，集中度为60%。就二手房而言，50个城市已经达到60%，这表明二手房市场需要进一步发展，未来的空空间非常大。

与“面包”住房市场的价格压力相比，被称为“面粉”的土地市场也不容乐观。“土地交易规模已回到10年来的最低点，土地价格一直保持不变。”丁祖昱总结了过去一年的土地市场。

他认为，2019年的土地数据压力很大，交易规模回到了近十年来的较低水平，仅略好于2014年和2015年，土地价格数据也没有同比大幅下降。其中，保险费率和拍卖费率是两个最重要的指标。除3、4、5月份出现反弹外，2019年其他月份整体拍卖率达到14%，相当于7次拍卖中的1次，土地市场相当严峻。

住宅企业增长停滞

2019年，百强房地产企业的增长陷入停滞。

"可以说这是一个潜水摊位."根据丁祖昱的统计，2016年前100名房地产企业的增长率约为50%，2019年仅为6.5%。同时，新增1000亿企业数量“减半”，2018年新增13家企业，2019年仅新增5家企业。

从土地收购和销售的比例来看，今年的投资越来越谨慎。他提供了一组数据。“今年8月之前，只有44%的资金被购买，9月份已降至28%，第四季度约为25%。”从征地面积来看，目前的投资是二级回报，但二级土地供应非常有限。从资本的角度来看，2019年上半年，到处都是钱，而2019年下半年，到处都没有钱。对于大多数房企来说，资金压力非常大。

事实上，政策层面已经为市场定下了基调。丁祖昱表示，从宏观角度看，2019年强调不应将房地产作为刺激经济的短期手段，这是当年房地产行业最严格的政策。然而，由于当地市场压力，总体政策限制相对宽松。此外，整体货币市场相对充裕，但这种宽松与房地产没有什么关系。

值得注意的是，2019年棚改计划发展将下降50%左右，棚改贷款将直接影响棚改的货币金额。在这方面，丁祖昱提请注意棚改政策对城市化的影响。

市场的寒冬刺激行业洗牌进一步加速。从"大鱼吃小鱼"到"大鱼吃大鱼"的局面正在形成，百强房地产企业也开始了清算和重组。丁祖昱建议破产清算应该尽早进行，并且有一定价值的可以提前清算，但是如果晚了，就会面临非常困难的局面。

过去的一年也是住房企业面临巨大还钱压力的一年。现在，市场压力表的数量在增加，单机生产能力在下降，竞争在加剧。"许多房地产公司被各种渠道绑架了。"丁祖昱说。当传统的营销手段彻底失败，靠渠道卖房时，2019年营销将面临巨大压力。从数字上看，2018年前渠道比例不到5%，2018年上升到10%-15%，2019年开始达到50%，2019年第四季度达到50%以上。

“归根结底，最大的逻辑是客户发生了巨大的变化。由于财富型客户的减少，如今的自用客户和房地产比过去更难匹配。”丁祖昱解释道。例如，就空而言，今天每个人都很难找到客户，所以依靠渠道已经成为一种必然的选择。

丁祖昱建议:“未来十年的核心是融资能力。未来，房地产行业的利润非常有限。这是一个长期的高成本基金，压力很大。”

然而，在萧条的市场中，房产变成了鲜艳的颜色。

丁祖昱观察到，在2019年的11家ipo公司中，房地产占了一半，地产股平均上涨了50%。此外，今年有很多房地产并购，基本上都是全方位展开的。无论是否上市，都有大量的收购正在进行。今年，智能地产也做出了很大的努力，智能社区将是未来十年地产中最大的发展领域。

新兴市场“洗牌”

根据一组公开数据，从2017年到2019年，共有69名家长租用公寓，其中2019年有53人因资金链断裂而租房，其中45人资金链断裂并在运行，4人被收购，4人拖欠或拒绝租房。

在开发商层面，海洋地产和施琅集团等房地产公司宣布剥离长期租赁公寓，而万科和碧桂园等房地产巨头也暂停了相关领域的扩张。

“今年的公寓价格大幅下跌，回到了两年前的起点。这是租赁行业的一次短暂重组，也是其价值回归的一个过程。”丁祖昱说。

经过2018年的快速发展，2019年下半年，长期租赁公寓陷入了舆论漩涡。在国家大力整治的背景下，长期租赁公寓的情况只是整个租赁市场的冰山一角。

丁祖昱总结说，今年的租赁压力很大，这表现在一线公司和二线公司之间的大规模价格差距上。例如，北京和上海的市场规模是长沙和合肥的20倍，租金是长沙和合肥的4倍。

在丁祖昱看来，从消费者的角度来看，租赁市场也存在巨大差异。在一线城市，3500元以下的租金已达到50%，4000元以下的租金已达到80%，三线城市3000元以下的租金已达到90%。“房客不愿意去远郊租房子。一线城市可以忍受超过90分钟，三线城市不能忍受超过30分钟。”

值得注意的是，自2017年租赁土地出售以来，已经有180块土地出售，但迄今为止，还没有项目被列为提供租赁住房。丁祖昱预测，2020年将是这些所谓的租赁土地转换成租赁房屋上市的第一年。

"租赁业规模庞大，但还没有到真正收获的时候."丁祖昱说。可以看出，前30家房地产企业中有60%以上已经安排了租赁业务，特别是在租赁和销售都提出后，未来的租赁市场将是一个巨大的市场。"如今，进入租赁行业对于领先的房地产公司来说是必须的."

丁祖昱建议，房地产企业在进入租赁期时，应注重细分，寻求精细化管理。例如，蓝领公寓和学区出租。

至于商业市场，根据丁祖昱的观察，京、沪、深写字楼的租金和出租率同时下降，中国70%的重点城市都出现了这种情况。然而，就大宗交易而言，上海、北京和深圳的大宗交易数量并未大幅减少，尤其是在上海，大宗交易占中国大宗交易总量的50%以上。

来源：新浪直播网