六线小城楼市样本调查：“一盘独大”市场格局，是奇迹还是风险？

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阿林(化名)在杭州生活了近30年，身边有妻子和孩子，但他的退休父母不愿离开家乡天台县。也许对于上一代来说，小县城的休闲生活是他们最习惯的。然而，每当有时间，阿林都愿意回到自己的家乡去重温童年的宁静和闲暇。

几年前，因为开网店的收入不错，阿林决定给父母在天台县买一套更大的房子。然而，作为一个六线镇，天台县有哪些房地产项目？国内有没有知名的开发商？项目地点和公寓类型怎么样？你能让你的父母满意吗？

然而，不久前在县城买房子的顺利经历让阿林之前的担忧烟消云散。

那么，作为一个拥有60万注册人口的县，天台房地产市场的现状如何？在房地产企业正在回归一线和二线城市的背景下，这样一个六线城市还有希望吗？

最近，当《民族商报》记者实地走访天台县时，发现有几家民族房地产企业入驻并开发房地产项目。但最让记者吃惊的是，目前天台待售的房地产项目并不多，形成了“一大一小”的局面:2019年一个爆炸性的房地产销售额实际达到了36亿元，而2018年台州皇冠销售的房地产交易额只有25亿元。

对于天台这样的六级市场来说，“一盘独大”的市场结构是奇迹还是风险？

为什么这个小县城有一个“爆炸模型”？

从临海县的高速火车站出发，坐近一个小时的公交车，然后到达天台县。虽然已经是深夜，但干净整洁的街道给记者们留下了良好的第一印象。在这里，大城市的交通更少，街道和生活氛围更浓。

这是长江以南的一个典型城镇。根据官方网站的数据，位于浙江省东部的天台县是台州市管辖的一个县城，注册人口60万。它也因其佛教渊源和美丽的风景而闻名，是佛教天台宗的发源地。

虽然这个县很小，但它的人民很富裕。

台州，作为一个沿海城市，自古以来就发展经济，老百姓有很多钱，带来了当地的房地产。国家商报记者查阅了相关资料，了解到台州楼市的商品房年成交量约为5万套，总面积超过500万平方米。近年来，房价一直在持续上涨。

台州辖三个区(椒江、黄岩、路桥)，三个县级市(临海、温岭、玉环)，三个县(天台、仙居、三门)，房地产市场也处于火热阶段。

其中，温岭是一个古老的县级市，注册人口122万，商品房年成交量在6000-8000套之间；它旁边的临海市也有120多万注册人口，商品房年成交额约5000套，购买力相当强；玉环的注册人口超过40万，每年售出约4000套商品房，但房价在三年内迅速上涨至1.4万至1.6万元/平方米。

据记者调查，人口是除了人民剩余货币之外的一个重要因素。据台州市公安局人口服务管理局统计，截至2018年底，台州市登记总人口为605.4万人，流动人口为191.63万人。自2010年以来，台州的人口已经从净流出变为净流入。尽管在过去的两年里，净流入的人数有所减少，但这仍然是人口向城市的净流入。

此外，值得一提的是，在节假日返程期间，台州总人口可超过780万，这也带动了相应的居者有其屋需求保持稳定。

就像阿林几年前外出打工，经济上相对富裕，最近几年回到家乡给父母买房子一样，记者在这次屋顶实地考察中遇到了几个案例。

不久前，阿林回到家乡的屋顶，开始为父母照看房子。县城不大，所以从西向东开车不需要太多时间。

在城市的东部有一个房地产，虽然它是由一个国家开发商开发的，但是习惯于住在市区的父母不喜欢它；另一个部分中心的房地产项目最终被放弃，因为它的住房收购率低。相比之下，这是一个位于天台新城的项目。阿林对它的位置、房价和公寓类型都很满意，总价260万元的折扣。就这样，没有经过太多考虑，阿林和父母签了一份合同，买了一栋四居室的大房子。

阿林不知道的是，他的决定和其他“成千上万”的决定一起，在天台房地产市场创造了一个爆炸式的项目。

由于周边地区被强邻包围，天台县房地产市场的整体成交量可能难以实现。然而，2019年，总建筑面积约55万平方米的天台翔盛世纪广场(以下简称世纪广场)在台州楼市创下新纪录:单位年销售额达到36亿元，比去年台州“全市冠销”营业额高出11亿元。其销售额占天台地产市场份额的60%以上，可谓“一盘独大”。

国家商报记者在项目现场看到，位于天台新城的城市综合体项目主体已经封顶。走进项目内部，我们可以看到许多工人正在做室内装饰。据办案人员介绍，2019年，该项目售出了3000多套房屋。据记者了解，2018年天台县的商品房成交量将达到3500套左右。

那么，在“房改红利疲软，房企回报是第一线、第二线”的背景下，是什么支撑着这个屋顶爆炸项目呢？

一位不愿透露姓名的房地产投资者告诉《国家商报》记者，这揭示了一个事实，目前大多数房地产开发商都忽略了这个事实——这一轮周期调整对所有低迷的市场来说都不是一个机会，对一些人口支持度和人均收入水平都可以接受的县市来说也是如此。

然而，房地产需要打破行政区划来判断每个市场的真实价值。像台州这样的四线城市也生产了爆炸式建筑，年销售额达36亿元。

据恒大地产研究院院长任泽平近日发布的一组数据显示，在本轮人口变动中，劳动力因老龄化回归到了五六线城市。尽管一些地区的人口增长率仍低于自然增长率，但居民人口已从负增长转为正增长。从2016-2017年的县级人口流入流出图可以看出，上述部分地区主要是中西部省会城市周边的县镇、长江三角洲江浙省的下级县市和长江三角洲粤西的部分县镇。

这些无疑是房地产的潜在头寸。韩毅智库指出，“人口集聚带来了消费需求，催生了城市基础设施建设需求，这对推动住宅市场和整个城市房地产市场的发展至关重要。”

事实上，中国还有很多像天台这样的五六线城市。随着中国城市化进程的不断推进，房地产已经打开了成千上万的下沉市场。这些市场有多少容量？房地产企业如何抓住第一波商机？如何判断五六线城市的未来？

如何抓住“被忽视”的热土？

在实地考察屋顶期间，许多开发商告诉《国家商报》，这些(第五和第六)城市的市场等不起，他们必须“抢”。

事实上，天台县目前出售的房地产项目并不多。在走访期间，记者发现，目前全县有5个住宅项目在出售，销售条件各不相同。然而，天台楼市“一刀切”的案例可能是五、六线城市房地产市场的典型样本，这可能为更多的房企在五、六线市场的布局和开发项目中提供启示和思考。

"五、六线城市并非没有市场，但它们需要更多策略来获得市场."上述房屋企业的相关负责人继续说道。

“四、五、六线城市的居民对改善的要求更高.这些人对产品规模有更大的需求，开发商需要控制产品强度、生活质量和社区硬件，而不是仅仅停留在空.”世纪广场项目总经理高宇对记者表示，在五、六线城市要用“降维攻势”快速打开市场，这也是五岳广场、万达广场等楼盘首次进入二线城市的吸引力大的原因。

58住房研究所的首席分析师张博认为，县城居民的从众心理是显而易见的，新旧结合更容易形成。特别是在浙江沿海城市，人们有着明显的聚集习惯，更注重家庭纽带和地理关系，口碑传播非常重要。“在像五、六线城市这样的‘熟人社会’中，产品可以吸引人，吸引一些口碑，效果会慢慢显现出来。”

在二级城市，最有效的伎俩仍然是“攻击心脏”。一家排名前20位的房地产公司的相关负责人告诉记者，浙江的客户喜欢举办一个团体，俗称“大闸蟹”。当几个意见领袖在那里时，全镇的居民都会知道。

据世纪广场的工作人员称，该项目于2018年11月开工，共推了三次。其中，首推商品主要集中在新需求的户型，开盘当天就超过6亿元；第二次，像“第二户”这样的改良型公寓被纳入了返乡计划，价格也从11800元/平方米上涨到了13400元/平方米。

上述不愿具名的房企投资者总是说，在这样的城市(天台)，竞争是不够的。在人口和经济良好的前提下，住宅企业需要考虑地段与政府的关系，结合自身的营销能力、成本控制能力和财务成本控制能力。综上所述，成熟板块规划+产品实力建设+客户心理把握不能一刀切，而应该快速准确地制定一个板块一个政策。

在“一盘独大”的房地产市场格局下，其他屋顶房地产项目的现状如何？在访问期间，记者了解到，从2018年6月到2019年11月，一家高端房地产企业所建的房地产项目每月只有十几个单元。

“在这个二级城市(天台)，项目位置必须更好，产品必须新颖。否则，即使是房企负责人开发的项目也将举步维艰。”一家房地产企业的相关负责人告诉记者。

另一个例子是位于天泰古镇最东端的一个50强房地产企业开发的项目，天泰古镇位于当地人心目中的“偏远边缘地带”。除了长期在东部工作和生活的市民，当地很少有人对这一地区感兴趣，这也使得这一地区的项目仅限于空.天台市场

记者实地了解到，该项目配备了四个五级城市级产品，但屋顶市场反应普遍。自2018年6月以来，已售出509套，每月售出约12套。截至2019年10月，该项目还剩下130多套套房。

在同样位于天台新城的扬帆博月项目现场，销售人员告诉记者，该项目有1000套套房，由天台当地开发商经营。它于2019年8月开业，现在已经有500间套房被拆除。“公司的战略调整不够灵活，导致销售速度相对较慢”。

2019年6月天台新老城区杨凡龙溪项目开业后的一个月内，实际的脱化工项目只有十几套。该项目的物业顾问表示，主要原因是“单体设计没有亮点”和“位置没有优势，配套价值不高”。此外，该项目并没有使流行的“礼物区”的屋顶有足够的吸引力，导致低周转率。

“主宰市场”是机遇还是风险？

值得注意的是，像天台楼市这样的五六线城市并不少见，呈现出“一大一小”的格局。那么，这种模式会有潜在的市场风险吗？对于其他想进入的住宅企业来说，这是机遇还是挑战？这是否有利于这些五、六线城市未来房地产市场的健康发展？

《国家商报》记者注意到，世纪广场是在2018年11月进入市场的，那是屋顶拆迁最热的时候。但是，在棚子变成红利后，屋顶房地产市场会有这么多机会吗？屋顶房地产市场接下来会呈现什么趋势？

上述房地产企业的投资者一直认为，五、六线城市完全依靠机遇和微观运作，而这类市场的成交量是有上限的，所以要切断一波“韭菜”，需要两三年的时间。例如，恒大地产和碧桂园落户江苏省镇江市丹阳市后，当地楼市的其余部分可谓“寸草不生”。

“东部的一些城镇拥有良好的经济基础和人口支持。开发建设将持续一段时间。有很好的机会。企业应该结合自身优势，寻找合适的领域进入。如果基本面还不错的话，还有很多事情要做。”高煜认为，3456线城市去库存化、脱产化改革后，房企全面削减中小城市增量供给没有错，但完全放弃对中小城市的关注不是一个好政策。作为回报，当房地产企业在一线和二线城市聚集时，通过产品维度缩减和对市场细分的精细研究，在四、五、六线城市可能会有一些其他收益。

2019年，一家新成立的“1000亿”房地产企业的相关负责人在接受《商业日报》采访时表示，他们在一、二线城市的项目净利润普遍不高，税后净利润只有5个百分点，如果遇到监管，他们可能会赔钱。第三，四线城市项目的正常净利润可以达到10~12点，前提是这些城市没有价格限制。

他表示，从投资角度看，一、二线城市没有这样的结构性机遇，只能稳步、持续发展。这可以被认为是二线城市相对于一线和二线城市的优势。然而，在进入这些城市之前，房地产企业必须评估市场容量和市场风险。

对于房地产市场来说，未来一段时间的发展是否会面临风险，取决于当地的房地产政策和金融政策。上述“千亿”房地产企业相关负责人表示，经常在三、四级以下城市进行深度培育的房地产企业将实施快速周转。这样做的好处是现金流可以快速返回，降低开发企业的资本风险。缺点是一旦金融政策发生变化，整个房地产市场将会动荡，这对企业会产生一定的影响。

像天台这样的城市能源水平低，市场集中度低。如果市场上涨，将刺激消费，刺激需求，但存在一定的市场滞后。此外，由于棚改的巨大努力，短期爆发是显而易见的。一旦拆迁量减少，购买力也会相应降低。换句话说，如果在某个单个盘子爆炸后的某个阶段不一定有太强的再现性，那么在将来切割这个“韭菜”后，修复周期将会更长。

例如，他的房地产公司在2018年最好的时候进入了广东省肇庆市。当时，这块土地的底价是6000元/平方米，售价超过10000元/平方米。然而，经过调控后，市场迅速降温，现在该项目只能卖到8000元/平方米。

“如果这个地方的房价已经四五年没涨了，而且还有人口需求，赶快进去；同样，如果房价在四五年内没有上涨，但你看不到潜在客户，你就必须迅速撤出，而且必须迅速撤出。”不过，他也告诉记者，对城市的分析应该非常详细，例如，城市的结构机会，结合竞争产品的数量对住房结构的估计，以及空房的变化等。

张博向《国家商报》记者指出，作为回报，在一、二线城市众多房地产企业布局的调整下，未来空三、四线城市以下的房地产开发是否不会更广阔，这确实是一个值得思考的问题。

他认为，总的来说，将会有两种心态来限制中小城市住宅企业的未来布局。首先，棚改完成后，人们认为购房需求已经大大减少，增量供应不可能有大量的需求来承担；其次，地方政府出台了安置政策和人才政策来吸引人们到一线和二线城市，因此三线和四线及以下城市的房地产市场未来可能会面临困难。

“从天台的房地产市场样本中，我们可以引申出对其他五、六线城市房地产潜力和风险的思考。”张博认为，当开发商进入这些城市时，他们需要承担一些责任，真正去满足和改善当地的生活。

根据以上住宅企业投资的一般规律，在投资方面，为了开放产品结构，我们不应该盲目地把重点放在只需要切韭菜的产品上，也不应该盲目地抄袭它们，而是要提高它们的质量。此外，住宅企业应充分了解当地的房地产政策和当地市场，找到结构性机会，用机会填满市场，这对新城市非常重要。

来源：新浪直播网