开年不利6亿融资被终止 鑫苑系遭股债双击

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今年以来，房企纷纷开始筹集资金。无论是发行美元债券、公司债券还是资产证券化项目，它们都在积极筹集“补充弹药”。

然而，新源地产(nyse:xin)的abs项目融资却成了罕见的失败案例之一。

根据上海证券交易所披露的信息，1月16日，新源房地产的资产证券化项目被“终止”。该产品的发行量为6亿元。发行人为鑫源(中国)房地产有限公司，承销商为首宇广孔资产管理有限公司..

新源地产资产证券化融资项目终止或与其高杠杆运作有关。

2019年11月，惠誉评级(Fitch Ratings)在其报告中表示，新源地产的杠杆率在2019年上半年飙升至61%，并将保持在50%以上的高水平，因此被降级。S&P也下调了其评级。

风数据显示，截至2019年第三季度末，新源房地产的资产负债率高达90.01%，超过了房地产企业资产负债率80%的安全线。

1月17日，财经评论员严跃进对《泰晤士报》记者表示，评级下调表明企业的商业风险是由评级机构意识到的。总体而言，投资者会担心企业的经营状况，相关金融机构会更加保守，未来可能会收紧融资。

“评级本身也是发行债券时要考虑的重要内容。如果债务数据过高，将会有发行债券的阻力，而相关的融资计划也会让空.陷入困境”阎跃进也说道。

除了6亿融资计划失败的空，新源是其旗下的另一家上市公司，而新源服务(01895.hk)也有不利的市场表现。

2019年10月11日，从新源地产分拆出来的房地产公司新源服务在香港上市。然而，截至1月17日收盘，新源服务的股价较最高价下跌了61.67%。

1月17日，《时代周刊》记者联系新源集团品牌部相关人员，询问abs终止的原因及公司后续融资安排。另一方表示，相关情况仍在了解之中。

负债率超过安全线

新源房地产成立于1997年，2007年在纽约证券交易所上市，是中国第一家在美国上市的房地产公司。

鑫苑置业最早从河南起步，2005年开始向全国转移。目前，主要的房地产项目集中在二三线城市。

据悉，新源地产与建业地产、盛润地产、正尚地产一起，曾被称为河南四大房地产龙头企业。

然而，新源地产走向全国后，却未能实现规模的跨越式发展。现在建业地产的销售额已经超过了1000亿，但是新源地产至今还没有超过200亿。

从经营收入可以看出，鑫源房地产是一家中小型住宅企业。

2019年上半年，新源地产总营业收入38.04亿元，其中房地产销售收入35.44亿元，占比90.17%。

2019年11月4日，惠誉评级(Fitch Ratings)发布报告称，将鑫源地产的违约评级前景从稳定调整为负面，并确认公司评级为“B”。惠誉评级认为，新源地产的杠杆率已从2016年的45%上升至2018年上半年的58%。此外，新源地产的利润率低于同等规模、评级在“B”级的同行。

2019年10月18日，由于2019年到期的短期债务较大，预计公司的财务流动性将在12个月内下降，标准普尔的全球评级也将新源地产的子公司新源地产下调至负。

《时代周刊》记者从新源地产2019年半年度报告中了解到，截至2019年6月30日，公司应付账款为63.17亿元，一年内到期的非流动负债为34.76亿元，长期贷款为115.09亿元，应付债券为45.22亿元。

新源地产的流动性也不容乐观。

自2013年以来，新源地产经营活动产生的现金长期处于净流出状态，2017年短期恢复后继续流出。截至2019年第三季度末，公司经营活动现金净流出为19.95亿元，主要原因是销售利润下降。

根据风能数据，截至2019年第三季度末，新源地产的资产负债率已经攀升至90.01%，超过了行业内80%的安全警戒线。

此外，新源地产9家子公司的股份全部质押融资，2家子公司的部分股份质押融资。

鑫源服务股价减半

张勇，山西人，控制着新源房地产。

2019年10月，张勇成功将新源地产旗下的另一家物业服务公司新源服务送到HKEx。

自2018年下半年以来，房地产企业分拆上市已成为一种趋势。据不完全统计，包括中国澳远、保利地产、时代中国和宝龙地产在内的十余家房地产企业已经分拆旗下的房地产公司在香港上市。

作为多元化住宅业务的重要载体，由住宅企业分拆的物业公司受到投资者的青睐。保利地产于2019年底上市，上市时融资金额为46.8亿元，目前市值已达311亿元。

几家上市房地产公司的股价也一路走高。

然而，新源服务上市后的表现并不好。截至目前，其股价较最高价蒸发了61.67%，总市值为8.05亿港元。

招股说明书显示，截至2019年3月31日，新源服务管理的总建筑面积为1580万平方米，其中新源房地产集团开发的物业建筑面积为1173.8万平方米，占管理总建筑面积的74.29%，第三方开发商开发的物业面积为406.2万平方米。

新源服务的问题在于依赖新源购买房产。2016年至2018年，母公司的出资分别占新源管理的总建筑面积的85.49%、82.23%和74.63%。虽然比重有所下降，但新源地产仍在新源的服务中发挥着重要作用。

但是，新源地产目前的房地产开发规模并不大。2018年，新源地产的土壤储存规模约为570万平方米。与1亿多平方米的土地储备相比，新源地产的土地储备规模也制约着其未来的发展。

惠誉评级(Fitch Ratings)在之前的报告中还指出，去杠杆化的速度将取决于管理层的土地收购纪律和客户流失率的提高。除了高杠杆率，较小的合同销售额也限制了其评级。

随着房地产开发增长率的下降，土地资源越来越稀缺，土地价格日益上涨，参与土地市场公开招标的成本和难度也越来越大。由于土壤储存规模有限，空新源服务发展有限，这取决于新源房地产，也是有限的。

来源：新浪直播网