房贷合同明起生变！数十万亿存量贷款“换锚”LPR

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30万亿个人住房贷款的事件已经到来。

从3月1日开始，现有浮动利率贷款合同的定价基准转换正式开始。这个庞大的“换锚”项目涉及数以万亿计的现有贷款，计划在半年内完成，而与普通老百姓的钱袋相关的个人住房抵押贷款也需要完成定价基准转换。

近日，银行通过官方网站、官方微信公众账户等渠道发布了个人住房抵押贷款利率定价基准转换细则。由于转换规则复杂而专业，一些网民大声喊道:“你可以理解每个单词，但当你连接它们时，你不知道它意味着什么。”

在个人抵押贷款利率定价基准转换过程中，大家最关心的问题主要集中在为什么要转换、哪些渠道可以转换、转换后个人抵押贷款利息支出会有什么变化、何时适当转换等方面。《证券时报》记者在这里梳理了详细的流行版本。攻略，首先看以下几点:

1.定价基准转换所涉及的贷款合同变更主要包括新的定价基准(无论是lpr还是固定利率)、重新定价日期(一般为次年的1月1日或贷款放款日对应的年度日期)和重新定价期限(最短为一年，许多银行在网上办理时默认为一年)。

2.如果共同借款人有贷款，转换申请应由主借款人提交，所有共同借款人必须确认后才能生效。

3.在疫情期间，银行鼓励客户通过手机银行和网上商户银行等在线渠道进行处理，一些银行还设立了“一键式切换”快速渠道，方便客户进行切换。转换工作没有额外费用。

4.定价基准的转换从3月1日至8月30日持续半年。

5.对于抵押贷款客户来说，由于空今年的lpr仍在下降，提前转换将提前受益。

问题1:为什么要改变个人抵押贷款利率的定价基准？什么情况不需要转移？

这实际上是央行在利率市场化改革中的一项重要安排。2019年8月，央行对贷款市场的报价利率进行了改革，新贷款的定价基准由贷款基准利率改为报价利率。今年3月以来，lpr的适用范围逐渐从新增贷款扩大到现有的浮动利率贷款，贷款基准利率也逐渐退出历史舞台。

根据央行公告，现有浮动利率贷款是指2020年1月1日前已发放的浮动贷款利率和已签订合同但尚未参照贷款基准利率发放的浮动贷款利率。

根据央行规定，从2020年3月1日起，商业银行应正式将现有浮动利率贷款的定价基准与现有贷款客户进行转换。原则上，现有贷款利率定价基准的转换应在2020年8月31日前完成。也就是说，在未来六个月内，股票浮动利率贷款合同将完成定价基准的转换。

定价基准转换有两种选择:低利率或固定利率。具体选择可由借款人与银行协商确定，个人按揭客户可自由选择。但是，借款人只有一个选择，转换后不能再转换。

然而，在有些情况下，浮动利率贷款不需要转换，并且在上一个重新定价周期中的浮动利率贷款可能不会转换。考虑到目前大多数浮动利率贷款合同的重新定价周期是一年，如果你的贷款合同还有一年到期，你不能参与这个定价基准转换。

对于抵押客户，以下情况不需要参与转换工作:

1.政策性公积金个人住房贷款(包括公积金部分的组合贷款)不需要转换；

2.2020年12月31日前到期的个人住房贷款不需要转换；

3.固定利率贷款。

问题2:抵押贷款利率定价基准转换后利息费用的变化是什么？什么时候转换具有成本效益？

如果选择转换为固定利率，则转换后的利率水平等于原始合同的当前执行利率水平，并且利率水平在合同的剩余期限内是固定的。

如果您选择切换到lpr，转换后的实际贷款利率=最接近重新定价日期的lpr报价+加上某个值。

其中，增加值=原始合同的最新利率水平-2019年12月公布的相应期间的lpr差额。例如，一笔商业个人住房贷款原合同期限为20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率比5年期贷款基准利率高10%，当前执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%，2019年12月发放的5年期贷款利率为4.8%。那么，增加值是5.39%-4.8% = 0.59%。

注意，一旦附加值被确定，它已经被固定！影响你最终贷款利率水平的是最接近重新定价日期的lpr报价。

有一个小技巧需要注意。由于转换定价基准后贷款的重新定价周期短至一年，考虑到今年空的lpr报价仍有下降趋势，建议您尽早转换，尽早受益。

例如，您以前的抵押付款日期是2010年5月1日，当定价基准发生变化时，重新定价日期将保持不变，即每年的5月1日。然后，如果您在5月1日之前将定价基准更改为lpr，您可以在今年5月1日进行第一次重新定价，并根据最新的lpr(即2020年4月20日公布的lpr)计算实际贷款利率。但是，如果您选择在5月1日后更改定价基准，您只能在2021年5月1日第一次对贷款进行重新定价。在此之前，贷款的实际利率仍遵循原合同的最新利率水平，你不能享受低利率下降趋势带来的利率下调。

一般来说，在转换定价基准后和第一次重新定价前，抵押贷款利息费用与原合同相同。然而，考虑到今年及未来一段时间内，按揭贷款利率可能会呈现出逐渐下降的趋势，无论你之前享受的是30%的按揭折扣，还是上涨10%，转换定价基准至少可以在不久的将来为你带来降低利息支出的好处，而提前转换将使你提前受益。至于lpr在20年或30年后会上升还是下降，没人能预测。

我们假设以下情况:

1.基准利率

如果原抵押合同执行的是4.9%的基准利率，那么根据上述lpr加分方案，加分幅度为0.1个百分点(4.9%-4.8%)。如果lpr在第二年降至4.7%，变更后您的执行利率将为4.7%+0.1%=4.8%。相反，如果随后的lpr上升到5.0%，则5.0%+0.1%=5.1%的水平将在更改后实施。

2.基准利率已经下降

如果原按揭合约的利率由4.9%下调10%，低利率加息计划的利率为4.9%*0.9-4.8%，即-0.39%。如果lpr在第二年下降到4.7%，您的执行利率将在变更后为4.7%-0.39%=4.31%。相反，如果随后的lpr上升至5.0%，则5.0%-0.39%=4.61%的水平将在变更后实施。

3.基准利率上升的情况已经提到了。

可以看出，无论是原始基准利率的抵押贷款客户，如果未来利率趋势是下降的，选择lpr浮动更具成本效益；否则，选择固定利率。

问题3:哪些频道可以转换？

详情请查看贷款银行官方网站或官方微博。不过，根据多家银行的公告，在8月30日前，按揭客户基本上可以在手机银行、网上银行、智能柜员机、短信银行以及贷款银行的任何网点完成定价基准转换。

考虑到疫情的影响，银行建议客户优先选择手机银行等在线操作方式，一些银行还在手机银行应用中开通了一键式转换快速通道。

所需材料基本上是身份证原件。我办理时，需要带身份证原件；委托他人办理时，需提供委托人的有效身份证原件和经公证的授权委托书。需要注意的是，定价基准的转换是银行为客户免费提供的操作，客户无需支付任何额外费用。

问题4:共同借款人必须确认一切吗？

在共同借款人的情况下，只有在所有人都确认转换定价基准后，变更才能生效。值得注意的是，在主借款人发起变更后，各银行确认共同借款人的期限不同。例如，工行要求共同借款人在主借款人发起变更当日24:00前完成变更确认，以使定价基准的变更生效。

中国银行要求，如果共同借款人有贷款，转换申请应由主借款人提交，所有共同借款人应在主借款人提交申请后的第二天起7天内确认。

值得注意的是，即使共同借款人中没有贷款银行的银行卡，贷款银行的手机银行应用也可以在其他银行的银行卡中注册，并且可以转换定价基准。

来源：新浪直播网