应对疫情“黑天鹅”地产行业唯有改变自己

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每一位特别评论员林瑞明

“黑天鹅”是不可预测的，“灰犀牛”是不可避免的。我们不能改变法律，但我们必须改变自己，努力进化和迭代，以更好地适应这个世界。

受管制的“灰犀牛”的尘埃还没有落下，流行病的“黑天鹅”已经横着出现在空.房地产2020年注定是坎坷曲折的一年。战争和流行病过后，宏观环境、市场和行业将发生迅速变化，企业也不可避免地发生相应的变化。

建议对冲风险的政策

政策总是用来对冲市场风险，而不是重叠。相信决策者的智慧。

总体而言，今年财政政策和货币政策将相对宽松，部分税种也有可能进一步减免，但预计幅度不大。去年减税后，地方政府财政相当紧张，地方政府的债务杠杆尚未下降。

整体房地产政策将会稍微宽松一些，但不可能做出根本性的改变。在政策方面，可以放宽对房地产销售、购房、签约和贷款的一些限制，但我们不能希望放开价格限制和融资限制。

唯一的机会是地方政府可以放开高端市场价格和购买限制条件，通过出售土地来“补贴家庭”。北京去年已经有了一个试点项目，允许高端依靠市场，中端给予政策，低端由政府担保。这更符合市场规律，既不会影响社会住房保障，又能拉动高收入人群提高消费，为今年的国内生产总值做出一定贡献。排除高端住房，用中位数看房价比用平均价格看更合理。

不要指望“后非典市场”

“下了窝，鸡蛋就没有尽头”，而整体经济增长率的下降必然会影响到各行各业，房地产业也不例外。有人说，2003年非典发生时，房地产销售没有下降，而是上升了。今年有可能吗？我认为这是非常不可能的。在2003年和2020年，就像青少年跌倒和中年车祸的区别一样，它们是完全不同的。

在我看来，2020年商品房的总销售量可能会下降。2019年，总销售额为15.9万亿元。现在，房地产市场完全冻结，网上销售全是空.式的顾客没心情看，即使售楼处放行，顾客也不敢来。据乐观估计，影响是4~5个百分点，如果这种情况持续到3月份，可能会影响10个百分点左右。在这种情况下，2020年的总销售额可能会下降，这意味着2019年可能是房地产销售的高峰期。

从供应量来看，新房的供应量可能与2019年持平。虽然各地开工会推迟一个多月，但各地的预售条件可能不那么严格。去年的新投资金额将对冲今年第一季度供应减少的部分，或供应但年底无法释放的部分。

从需求角度来看，疫情影响将影响部分购买力，但预计政策将适当放宽，部分居民的杠杆将被释放。此外，由于通胀预期，核心城市的投资需求可能会有所上升。

从价格角度来看，存在下行压力，一些企业可能不得不降低价格以提取现金来应付到期债务。然而，将会存在区域差异，并且具有良好治理水平的城市的价格，尤其是那些具有良好医疗资源的城市的价格，可能会得到大力支持。

从客户的角度来看，需求存在结构性变化。非典过后，客户对改造的需求急剧增加，更喜欢低密度的板楼，与此同时，投资逢低吸纳的情况也大大增加。这种流行病将改变健康社区和家庭共享的产品的投资需求，这种需求将向优秀城市整体倾斜。

行业高峰可能意味着拐点

外部环境和市场的变化将导致行业底层逻辑的相应变化，增长规模、发展模式和内部逻辑将发生根本性变化。

规模增长变化:行业规模可能达到顶峰，这可能意味着拐点，未来可能很难超过这个总量。龙头企业的规模增长将相应放缓，一些中型企业有可能实现更高的增长率，这将缩小与龙头企业的差距，但小企业快速增长的机会非常小。

发展模式的转变:高杠杆土壤储存驱动模式将被颠覆。土壤储存已经成为一把双刃剑。在金融去杠杆化和价格限制的情况下，土壤储备不是弯道超车的引擎，而是脖子上的枷锁。这个行业已经进入了一个稳定的发展阶段，每个人都必须保证油箱里的油能够支撑下一个加油站，而不是踩油门。

防疫也让我们明白了自身免疫系统是健康的基础，大并不一定意味着有很强的免疫力。今天的“百强”行业实际上是“百强”。未来，不仅规模会更好，质量(利润)和效益(净资产收益率)也会更好，而且会有一个安全边界——债务比率控制。此外，还需要对企业股票资产的管理能力进行测试。增量会减少，但存量会增加。如果你想长期发展，活得更久，你就不能避免股票管理。

房企必须妥善应对七大压力

发展企业管理有七件事需要打开大门:投资、储存、供应和营销、存款和回报(投资、土地储存、供应、销售、库存、回报和利润)，这些在2020年也会改变。

投资周期将会滞后，总量将会下降:前一个季度是一个小的投资高峰，以补充今年的供应，赶上今年内的市场开放。受今年疫情影响，政府将推迟推出土地，开发商也将在第一季度减少土地收购，原因是销售现金流被切断。由于年度销售总额可能出现调整，以及金融机构的去杠杆化，预计与2019年相比，全年土地收购资金将略有减少。

土地储备是一把双刃剑，没有太多就无法完成。由于该行业已进入一个长周期，许多地方的房价增长可能不会超过金融机构的高利率，土地储备将成为一个负担。合理的土地储备应在两年半之间，既满足发展的需要，又有时间灵活弥补，不消耗太多的财政成本。土壤储量高的公司今年应该减少土地收购，加快土壤储量的更新换代，减少土壤储量。

供应包括两个方面:产品结构和运营节奏:供应什么样的产品，供应多少，何时供应，要对客户判断、市场洞察力和自身目标情况进行全面的研究和分析。如果你做得好，你将会像一个熟练的工人，彼此环环相扣，节奏流畅，一气呵成。这不仅是一项技术活动，也是一项艺术活动。

销售永远是第一步，但它往往是关键的一步。每年的销售压力都很大，今年尤其大。今年的销售额将在未来三个季度赶上年度目标，这将更加困难和累人。然而，目前的销售创新手段并不多，也没有有效的方案来对抗中间商的垄断。即使今年的政策将放宽购买限制，由于资金和年度目标的压力，可能会有一个地区踩踏"肉搏战"。虽然今年的总销量有所下降，但行业的市场占有率将高于2019年。

库存是房企的“毒瘤”，今年应该是去库存的一年。现有的房屋库存和延期库存是消耗资本成本的癌症，会吞噬你的利润。今年的疫情造成了房企资金和利润两不误，因此必须严格控制库存，总可销售库存的上限不应超过四个月的销售额。如何在不降价的情况下降低库存是房地产企业面临的一个挑战。

收藏是企业的生命线。在去杠杆化的金融环境中，今年的支付仍然非常重要，它是现金流的根本来源和内生增长的引擎。不付钱的销售是流氓行为。整个第一季度，收集规模预计将同比下降约40%。我希望今年放宽贷款限额和抵押额度，否则许多企业的短期债务将非常可悲。

利润是本质，是根，规模是面，其他是手段。延迟开工将影响竣工结转和房企结转利润。即使锁定的销售没有交付，利润也不会反映出来。尤其是上半年，恢复时间较短，半年报可能比全年影响更大。新常态下，房企将更加注重质量，核心净利润最能体现企业为客户创造价值的质量，是客户用钞票投票的结果，是最真实的。今年，行业将更加注重利润排名，而不是规模排名。

“黑天鹅”是不可预测的，“灰犀牛”是不可避免的，没有人能改变它。如果你不能改变这个世界，你应该改变自己，不断努力进化，不断迭代，以更好地适应这个世界。无论是斗争、学习、提升还是创新，都是一种进化的方式，但无论是哪种进化，都必须迅速付诸行动，这样才能有更多的机会。

然而，当你处于危险中时，保持有机也是一条规则。如果你现在只看到危险，却没有看到机会，请记住，当每个人的生活都很艰难的时候，总会有很好的机会。

(作者是徐汇集团总裁)

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来源：新浪直播网