代建“独角兽”绿城管理赴港IPO 毛利率超TOP50房企平均线

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COVID-19的肺炎疫情并没有打乱房地产企业上市的步伐。

2月28日晚，绿城中国(03900，hk)宣布，拟拆分集团代理业务，并在联交所主板独立上市。同日，绿城管理控股有限公司(以下简称绿城管理)正式向香港联交所提交招股说明书。

根据招股说明书，绿城管理作为中国第一家拥有轻资产业务模式的代理建筑公司，管理的总建筑面积为6850万平方米。“因为项目业主主要负责征地费用和物业建设费用，所以没有必要为项目投入大量的财力”。这也是绿城管理层认为“在降低风险的同时，促进业务快速增长和盈利”的一种轻资产业务模式，这也是绿城管理层敢于进入资本市场的主要原因。

《全国商报》记者注意到，目前地产股在资本市场的表现引人注目，尤其是在疫情。那么，同样以“轻资产+高利润”为特征的代理建筑业能否得到资本市场的青睐呢？

占建筑业的40%以上

绿城管理被认为是代理建筑行业的“独角兽”，因为商业模式发展程度和业务量等多项指标在行业中处于领先地位。

根据招股说明书，绿城在港上市的主体为绿城管理控股有限公司，公司董事会由8名成员组成，其中包括2名执行董事，即首席执行官李俊和林三久；3名非执行董事:郭家峰董事长、张亚东董事长、刘文生董事长；三名独立董事为、、陈。

就“轻资产”的商业模式而言，绿城管理与物业公司的不同之处不仅在于出口服务，还在于出口一系列管理解决方案。

具体来说，绿城管理的代建模式是客户根据自身需求定制的，通过政府代建、商业代建以及提供与代建设计和开发相关的咨询服务，帮助房地产行业的投资者和合作伙伴在房地产开发中获取利润。

也正是这种“轻盈”创造了代理构建业务模式的两个核心逻辑。首先，通过自有品牌和产品溢价能力赋予委托方市场竞争力；二是为委托方提供信用背书，为委托方提供安全着陆的“一体化”策略。

先进模式推动业务规模领先。根据招股说明书，目前绿城的管理业务覆盖中国25个省、市、自治区的84个城市和东南亚的柬埔寨，共有262个建设项目，总管理建筑面积6850万平方米。

近年来，越来越多的房企，包括万科、建业、绿地、金地等。，已经开始涉足代理建筑行业，但是这个行业的集中度仍然很高。根据中央参考咨询所的数据，2018年绿城管理新增项目约106个，新增总建筑面积约2240万平方米，占中国代理建筑市场的41.1%。

商业代理建设收入占70%以上

在收入方面，绿城在2017年、2018年、2018年和2019年9月30日分别管理了9个月，收入分别为10.16亿元、14.81亿元、11.28亿元和15.13亿元。

根据招股说明书，绿城管理的业务收入主要有三个来源:商业代理建设、政府代理建设以及与代理建设相关的设计开发咨询服务。

其中，商业代理建筑业务占绿城管理收入的比重最大，占总收入的70%以上。2017年、2018年和2019年前9个月，绿城管理的商业代理建设分别实现收入8.07亿元、11.46亿元和10.98亿元，分别占公司总收入的79.4%、77.3%和72.6%。

根据招股说明书，截至2019年9月30日，绿城管理有141个商业建设项目，总建筑面积3820万平方米；政府建设项目121个(包括规划设计、项目进度管理、项目管理、成本控制、竣工验收和交付管理)，管理总建筑面积3030万平方米。大多数项目是公共基础设施，包括学校、博物馆和体育设施。

此外，设计开发咨询服务是指绿城管理参与物业开发的全过程，包括前期管理、规划设计、项目管理、成本控制、营销、销售服务、交付管理和售后服务。

韩毅智库指出，随着近年来经济适用房建设和城市更新的兴起，越来越多的政府部门与房企签订了合作协议，委托他们自己建房。绿城管理抓住了这个机会，通过持续的品牌出口和质量管理，保持了其在行业中的领先地位。

毛利率超过前50名平均线

此前，绿城管理公司(Greentown Management)执行董事兼首席执行官李俊向《国家商报》表示，苹果在电器行业的发展和CapitaLand在房地产行业的发展都解释了行业从重到轻的发展规律。

在当今的行业背景下，“从重到轻”已经成为大多数住宅企业的一致需求，而最大的驱动力就是可持续利润。就绿城管理而言，商业代理建设项目一般收取总管理费的20%至30%，政府代理建设项目收取总管理费的7%至12%，所有成本和费用由业务伙伴承担。

从营收来看，招股说明书显示，绿城管理在2017年、2018年以及截至2018年9月30日的9个月中的持续经营利润分别为2.57亿元、3.6亿元、2.37亿元和2.96亿元。仅从2017年到2018年，绿城管理的利润就增长了41.9%(从2.57亿元增长到3.6亿元)。

在上述四个统计期内，绿城管理的净利率分别达到25.2%、24.5%、21.0%和19.6%；毛利率分别为56.8%、50.2%、53.8%和44.9%；毛利润分别为5.77亿元、7.44亿元、6.07亿元和6.79亿元。值得注意的是，绿城在2019年前9个月的毛利率为44.9%，净利润为19.6%，高于2018年前50家房地产企业的平均毛利率(34%)和净利润(16%)。

韩毅智库认为，随着房地产行业的成熟和未来投资与开发的逐步分离，代理建筑业务的发展将越来越大，这是绿城持续增长的预期机遇。

此外，绿城中国宣布，在提议的分拆后，绿城管理预计将继续作为公司的子公司，公司将继续整合绿城管理的所有资产、负债和损益表项目。

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来源：新浪直播网