上半年楼市基本复苏：价格温和上涨 交易量普遍下跌

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在疫情的影响下，房地产市场已经跨越了上半年。

根据壳牌研究院发布的报告，2020年上半年，房地产市场出现严重分化，新、二手房市场已基本恢复，但租赁市场在旺季较为冷清。预计下半年仍将有补偿性需求释放，二级市场需求改善将成为新的驱动力，租赁市场将不断向租户市场转变。

截至今年第二季度，全国66个大中城市新建住房市场成交量接近去年同期，一、二线城市成交量恢复较快。

上海一处在建房地产来源:壳牌研究院每一位记者鲍晶晶照片杨静绘图

新房销售大幅下降

从政策角度来看，2020年上半年仍是房市的基调，而非投机。据壳牌研究院的不完全统计，从2020年初到6月29日，国务院、银监会、央行等机构共发表了13篇论文，表达了他们留下来不投机的决心。

但与此同时，为了减少疫情对企业的影响，中央政府和地方政府出台了各种措施，如推迟支付土地出让金、推进预售节点等。

在这种背景下，尽管中国新建住宅市场的成交量有所下降，但近期的复苏趋势是明显的。

6月，北京金茂北京国际社区、中海三院、融创亦庄一号、钟君云景台、金隅商城等新居被推向市场。

这些建筑不仅包括让北京回归20000年时代的入门级产品，还包括价格无限的土地王级改良房。

这也可以反映上半年房地产市场的走势。所有的房地产企业都在积极推动市场，以促进销售，并在必要时使用价格武器。

上半年，新房价格略有上涨。据中央参考研究所的数据显示，2020年上半年，白城市新建住宅价格上涨了1.27%，为近五年同期的最低水平，但近几个月环比上涨呈现出小幅扩张趋势。

一线城市价格稳定在较高水平，累计上涨1.99%，居各行之首；与去年同期相比，四线城市二、三线累计增幅明显收窄，二线累计增幅为1.13%，三、四线累计增幅为0.58%，比去年同期收窄1.23个百分点。

从各城市群来看，2020年上半年，长三角新建住宅价格上涨2.72%，明显高于去年同期。长三角房地产市场明显回暖，温州、绍兴、上海和杭州跻身百强城市。珠江三角洲上升了0.46%，处于过去五年同期的低水平。

然而，京津冀和山东半岛分别下降了0.39%和0.06%，这是近五年来的首次下降。

6月份，复苏趋势继续显现。全国100个城市新建住宅均价为15461元/平方米，比上个月上涨0.53%，比上个月上涨0.22个百分点；同比增长3.16%，环比增长0.17个百分点。就上升和下降的城市数量而言，77个城市逐月上升，23个城市逐月下降。

就销售额而言，它大幅下降。根据壳牌研究院的数据，2020年上半年，66个城市新增住房市场交易总量同比下降16%，交易面积同比下降14%。一线城市新建住宅市场成交量降幅最大，交易量同比下降25.9%，交易面积同比下降25%；二线城市交易量同比下降16.6%，交易面积同比下降15%。四线城市交易量同比下降10.8%，交易面积同比下降8%。

根据壳牌研究院的报告，一、二线城市受疫情影响较大，但恢复速度较快。在疫情稳定的第二季度，交易量缩小了15 ~ 16个百分点；第三，四线城市比上个月缩小了12~13个百分点。

二手房交易在3月份恢复

5月底，北京西城区的二手房因“学区房”的概念而着火。西城区宣布，从7月31日起，北京西城区将实行多校制，并在西城买套房子，不再有一对一的学区。

这项政策激励了准备赶上末班车的父母。在《国家商报》之前的报道中，许多中介机构将学区的住房作为一个大卖点，一些之前出租房屋的业主改变了主意。甚至在5月29日，他们立即将房子挂牌出售，并将每套价格提高了700万元。

总体而言，二手房价格也略有上涨。

根据壳牌研究院的数据，与去年同期相比，第二季度，在18个重点城市中，有11个城市房价上涨，7个城市房价下跌。深圳、大连、南京和杭州的房价涨幅也较大，而廊坊、天津、青岛和济南的房价跌幅较大。

从交易量来看，上半年，链家中心18个城市的交易量是近三年来最低的，交易量比去年同期下降了8.4%。疫情对重点城市的二手房市场总体影响不大。

根据壳牌研究院的数据，从月成交量趋势来看，二手房市场的成交量自3月份以来明显回升，重点18个城市的真实二手房整体成交量在3月份得到了快速修复。重点18个城市的二手房成交量较1月至2月的总成交量增长了41.8%，4月和5月的增幅分别达到39%和19%。虽然6月份的营业额与5月份相比有所下降，但仍同比增长21%，疫情对市场的影响正在逐渐消退。

从地区来看，上半年上海周边大都市区二手房交易量基本恢复到去年的水平(同比略有下降，下降1.6%)；上半年重点城市总营业额同比增长20%；京津冀城市复苏缓慢，上半年二手房交易量下降14.6%。

毕业租赁的旺季还没有出现

6月底，一名房客告诉《国家商报》记者，他已有近三年不能租房了。承租人告诉她，房主决定收回房子，因为降价不能通过与房东协商来实现。

这不是一个孤立的案例。许多业主向记者反映，企业要求减租，业主只需接受或停止合作。北京的租赁市场显然要冷得多。

上半年，疫情对租金水平产生了重大影响，总体呈下降趋势。根据壳牌研究院的数据，3月份18个重点城市的平均租金水平下降了14%，从2月份的47.7元/平方米降至41元/平方米；6月份，租金水平再次呈下降趋势，环比下降3.2%，同比下降10.9%。

在租赁交易方面，壳牌研究院(Shell Research Institute)的数据显示，主要城市的租赁市场交易在2月份触底，市场几乎停滞不前，春节假期后的租赁旺季被推迟至3月份。

6月，北京疫情重现，社区管理水平再次提升。因此，一些城市的租赁交易明显受到影响。最近两周，交易量呈现快速下降趋势，对18个城市的整体租赁营业额产生了重大影响。传统的毕业租赁旺季尚未出现，6月份营业额环比下降7.3%。

核心城市疫情带来的不确定性仍处于较高水平，因此市场对抗风险尤为突出。

根据壳牌研究院的说法，为了防范风险，金融机构自然更喜欢核心城市的贷款。开发商采取收缩战略，主要是在核心城市获得土地，减少在非核心城市的扩张。这将导致这些城市的供应和需求激增，以及一个可持续的市场。

18个城市仍处于高位，这意味着明年下半年的整体成交量将稳定或略有好转，而此前被抑制的需求可能会在下半年释放。预计今年下半年，重点城市二手房市场的整体成交量将持平或略有上升。

壳牌研究院认为，产品差异化将会加强，改良产品的价格将会强于急需产品的价格。

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来源：新浪直播网