房子建好了却“无开盘计划” 东莞这个“双料地王”项目在打什么算盘

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今年以来，东莞土地市场供应大幅度开放，仅上半年土地成交额(401.7亿元)就超过了去年全年(374亿元)。开发商开始抢地，东坑、沙田、厚街、大朗、恒利的底价记录被一个个打破。

然而，我不知道这些正在掠夺土地的开发商是否还记得，他们的一些同行在2016年疯狂地赢得了东莞房地产市场的土地王，现在他们要么亏本出售，要么平躺了几年。最夸张的是，有项目的房子已经建了相当长一段时间，但连售楼处都没有开，根本没有销售的迹象，所以他们只是在那里无休止地等待。这是四年前鲁能地产赢得的东莞茶山王迪项目鲁能大厦。

2016年9月，天津光宇发展有限公司(鲁能集团房地产平台，以下简称光宇发展；000537，SZ；昨日收盘价为8.13元)，以14.3亿元的总价赢得了茶山横江村的土地，成为当时茶山新的双物王(总价、单价)。

就在上个月(6月下旬)，国家商报记者在东莞市茶山镇横江村鲁能大厦看到，该项目已基本完成，社区内的花园等配套设施也已完成，但没有进入市场的迹象。

值得一提的是，作为鲁能集团旗下的主要房地产平台，在国家电网(鲁能集团的母公司)决定退出后，广宇的发展将何去何从还不得而知。

已建成的东莞鲁能大厦已被记者黄和

没有销售的迹象

从东莞高铁站开车大约2.5公里到鲁能大厦大约需要10分钟。东莞地铁2号线茶山站距鲁能大厦约1公里，位置不错。

事实上，东莞的鲁能大厦在2016年9月收回土地后不久就开始了建设。上个月，当《国家商报》记者实地走访鲁能大厦时，发现该项目已基本完工，甚至小区内的园林、绿化、娱乐设施也基本完工，只有部分设施用未开封的蓝色包装塑料薄膜包裹。

据公开信息，鲁能大厦此前曾规划了一套4.5米高的阁楼公寓、一套6米高的创新商务别墅和一条商业街。目前，其中一些计划已经完成。但是在项目现场，记者并没有看到一个独立的销售中心。

此外，记者当天并没有看到相关的销售人员或工作人员在项目中，项目的入口被鲁能集团的广告牌挡住了一半。然而，记者在项目大厅前台留下的《鲁能公告销售中心访客登记表》中看到，从4月到6月初，项目访客登记信息很多。

搜狐聚焦6月18日更新的东莞鲁能大厦信息显示，今年没有开业计划。

一位熟悉鲁能大厦项目的相关人士对《国家商报》表示，项目节点目前尚未确定，也不排除有进入市场的计划。

记者指出，价格可能是鲁能大厦迟迟不入市的主要原因之一。

2016年9月，经过212轮的激烈竞标，天津光宇开发公司以14.3亿元的总价，相当于每平方米12119元的底价，获得了茶山横江村的土地，地价高达506%。总成交价和单位成交价均创历史新高，成为当时茶山新的双物土地之王。

根据东莞中原战略研究中心的统计，2016年茶山的平均房价仅为1万元/平方米左右，2019年为1.7993万元/平方米。

根据当时东莞业界的计算，鲁能大厦需要卖25000元/平方米。但目前，以这个价格出售显然很困难。

距鲁能大厦不远的广元纳帕谷(Napa Valley)于2016年鲁能取得土地后开业，当时的成交价约为12000元/平方米。根据找房子的数据，2020年4月，广元纳帕谷一套101平方米的公寓单价为17354元/平方米。

东莞中原战略研究中心在2020年4月指出，茶山近年来有充足的土地供应，在过去的6年里，多达11个商业和住宅用地被推出，这大大增加了供应。2016~2017年，市场进入供过于求时期，导致茶山楼市库存严重积压。过去两年，市场进入调整期，主要是消化股票。但是，由于市场价格的影响，高价项目迟迟不能进入市场。预计未来潜在供应量将会很大，市场压力将会持续。

今年4月，龙湖和金地以32.13亿元的底价获得了距鲁能大厦2.5公里的茶山巨无霸的tod地块，最高限价为10676元/平方米。虽然四年过去了，但这一底价仍低于鲁能当时获得的12119元/平方米的底价。

鲁能要去哪里？

东莞鲁能大厦的征地主体是鲁能集团旗下的上市公司广宇发展。在光宇发展的公告中，这个项目仍然有存在的意义，并被多次提及。

根据广宇发展2019年年报，东莞鲁能大厦于2017年2月17日开工建设，预计投资约29.76亿元，累计投资22.2亿元。项目实用面积约27，400平方米，累计预售面积0平方米。年度报告还显示，该项目尚未公开出售。

王迪项目的延迟启动将不可避免地对上市公司产生影响。今年4月30日，光宇发展宣布已为东莞鲁能大厦的存货跌价提取了约3亿元的准备金。

作为鲁能集团旗下房地产业务发展的主要平台之一，近年来受母公司的影响，广宇发展的销售规模逐渐缩小。公告显示，2017年至2019年，广宇发展的销售额分别为271.1亿元、221.75亿元和104.26亿元。

就收入和利润而言，广宇发展的业绩也相对较低。根据今年第一季度报告，截至2020年3月31日，广宇发展的营业收入为376.008亿元，归属于母公司股东的净利润为5.3456亿元，同比下降6.6932%。

这一切的背后是鲁能集团房地产行业的不确定未来。今年3月22日，中央纪委国家监察委员会官方网站发布了《中共中央第十九届中央委员会第三轮检查整改进展情况通知》，称(国家电网)坚持以更高的政治地位经营电网主业，决心退出传统制造业和房地产业，坚决如期完成深化集体企业改革任务。

通知提到，国家电网将积极向SASAC汇报和沟通主要思路，并敦促SASAC明确整改工作方向。根据SASAC的意见，我们将进一步完善退出和改造方案，加快整改工作。

鲁能集团作为国家电网的全资子公司，主要经营房地产业务，在国家电网退出后备受关注。

事实上，鲁能集团近年来一直有意弱化其房地产业务。自2017年销售额飙升至800亿元以来，该公司近年来一直未披露其销售数据。在鲁能集团官方网站上，主导产业中没有提到房地产开发，而是提到了商业、文化旅游、体育、卫生和科技等。

业内有很多猜测，比如鲁能集团旗下的房地产业务与其他央企合并的可能性。然而，到目前为止，还没有进一步的消息发布。

关于房地产业务合并调整的可能性，《商业日报》记者也联系了鲁能采访相关人士，但截至发稿时，鲁能尚未做出回应。

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来源：新浪直播网