1月龙头房企销售额大幅下滑

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2019年初，房地产市场的“调控持久战”打破了神话房地产企业销售持续增长的局面。截至2月13日，1月份共有30家上市房地产企业发布销售数据，总销售额为3081.34亿元，同比下降17%。自去年第三季度以来，前100家房地产企业的销售持续放缓，市场表现持续下滑。

中原地产首席分析师张大伟在接受《泰晤士报》采访时表示，今年1月份数据与2018年同期相比的一个主要特点是，房地产企业销售明显放缓，领先房地产企业销售全面下滑。

同时，房地产企业的融资也变得活跃起来。据不完全统计，1月份以来，房地产企业发行的美元优先票据融资公告多达57条，涉及22家上市房地产企业，融资总额约为1500亿元人民币。与往年同期数据相比，今年房地产企业海外融资明显回暖。

1月份主要房地产企业销售额大幅下降

1月份，上市房地产企业逐步公布了销售业绩。从公布的数据来看，房地产市场的交易相当低迷。万科、恒大和碧桂园作为国内领先的房地产企业，在1月份的表现也出现了不同程度的下滑。

2019年1月，万科实现合同销售面积317.7万平方米，合同销售额488.8亿元，同比下降28%。

2019年1月，中国恒大的签约销售面积约为387.7万平方米，签约销售额约为431.7亿元，平均签约销售价格为每平方米11134元，同比下降33%。

据中原地产研究中心统计，截至2月13日，共有30家上市房地产企业公布销售额，总销售额为3081.34亿元，同比下降17%。销售业绩排名前三的是万科、中国恒大和碧桂园。

中原地产首席分析师张大伟在接受《泰晤士报》采访时表示，2019年主要房地产企业的表现放缓，很大程度上与四线城市房地产市场降温有关。随着房地产调控的深入，房企逐渐表现出疲软的上升态势。随着龙头房企增速放缓，2019年市场将逐渐出现中型房企之间的竞争。大量中型基准房企积极抢地，抢得更多的土地也促进了房地产企业的融资需求，房企的财务压力越来越大。

中央参考咨询所相关负责人指出，2019年初，随着业绩压力大幅下降，房企推动市场的力度明显下降，企业财务压力突出。此外，2019年也是债务偿还的高峰期，融资力度明显加大。预计2月份房企业绩不会有太大突破。

房企海外发债飙升

2019年，房地产企业发行债券的热情再次高涨。据不完全统计，1月份以来，房地产企业发行美元优先票据融资的公告多达57条，涉及22家上市房地产企业，融资总额约为1500亿元人民币。

仅在2019年2月，融创中国、世茂地产、绿城中国和禹州地产就宣布融资美元高级票据，一些房地产企业每月发行三次债券。

2月13日，融创中国宣布计划发行2022年到期的8亿美元7.875%优先票据，该票据原则上已获新加坡证券交易所批准上市和报价。

同一天，世茂地产宣布拟发行美元优先票据，并打算利用拟在中国境外发行票据获得的净资金为其现有债务进行再融资，以及用于业务发展和其他一般公司用途。

据悉，该公司已任命CICC港、德意志银行、高盛、汇丰、摩根士丹利和瑞银为拟议票据发行的联合全球协调员、联合簿记员和联合牵头经理。

1月25日，远洋运输集团宣布成功发行3.25年期海外优先美元债券，总额5亿美元，票面利率5.25%。根据公告，此次募集的资金将主要用于偿还现有债务。

1月23日，中国恒大集团宣布将增发三张总额30亿美元的高级债券，分别于2020年、2021年和2022年到期，并与之前的债券进行合并。恒大表示，计划利用增发债券所得资金为现有债务进行再融资，其余资金将用于一般企业用途。

2019年1月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业融资金额为790亿元，较2018年12月的181.52亿元增长335.23%。继2018年9月和10月融资额持续下降、11月回升、12月大幅下降后，2019年1月，40家监控房地产企业的融资总额开始明显上升。

郭进证券研究所分析师周岳表示，2019年，因2018年对冲债券到期导致的融资缺口将会扩大，为即将到期的债务偿还做准备。他表示，在2018年房地产企业发行的债券中，有478只债券有使用募集资金的记录，但其中超过80%的募集资金部分或全部用于偿还到期债务。

张大伟在接受《泰晤士报》采访时表示，与2018年第四季度相比，住房企业融资难度有所下降，住房企业海外债券发行利率呈现下降趋势。以恒大为例，2018年11月左右，恒大发行了息票率分别为11%、13%和13.5%的美元债券。根据恒大债券发行公告，第三期债券为2020年到期利率为7.0%的追加高级债券，2021年到期利率为6.25%的8.75亿张，2022年到期利率为8.25%的1.025亿张。

Wind的最新统计数据显示，2018年，房地产行业共发行债券802只，债券规模达到6807.4亿元。

自去年下半年以来，房企逐步迎来了偿债高峰期。张大伟认为，最近住房企业融资的增加主要用于“借新还旧”。

诸葛房产搜索数据研究中心首席分析师陈雷表示，近期房企融资的增加并不是监管的放松。许多企业在其融资计划中还表示，该基金将用于“借新债还旧债”，预计2019年住房企业的现金流将更加紧张。(本文节略)

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来源：新浪直播网